捡漏攻略、注意事项……记者查询：“法拍房”那些事儿
「本文来历：青岛晚报」
法拍房“捡漏”有攻略
青岛上一年拍出1500多套 想“捡漏”得看运气
9月初，不少人在“阿里法拍”围观法拍豪宅：上海华洲君庭的一幢独栋别墅，起拍价到达2.64亿元，被誉为上海“最贵法拍房”，改写了司法网络拍卖单套住所价格纪录。这幢别墅阅历107轮出价，终究以3.15亿元的价格成交，较起拍价高出近20%。青岛的“法拍房”商场是怎么样的呢？记者打开了查询。
登录购物渠道，可竞买“法拍房”
“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，是被法院强制履行拍卖的房子。当债款人（业主）无力实行告贷合约或无法清偿债款时，债权人通过司法程序并向法院请求强制履行，法院将债款人名下房子拍卖，以拍卖所得案款归还债款。为了保证法院判定的威望，进步履行功率，近年来，青岛各级法院开端通过阿里、京东等渠道拍卖房产，咱们登录淘宝、京东购物渠道，就能看见相似页面。
债款人的房产是怎么成为“法拍房”的？记者咨询律师后得知，《民事诉讼法》榜首百零一条对“诉前产业保全”作出了规则——这也意味着，法院接到请求后，能够依法对房产采纳保全方法，防止债款人将其变卖搬运。因为房产归于不动产，法院在查封时会宣布相关公告，奉告在指定期限内，任何人不得对查封的产业搬运、设定权力担负或许其他有碍履行的行为，否则将依法追究法令责任。
法院“归还债款”判定收效后，若债款人一向没有归还，到了判定书上规则期限，通过当事人请求履行，进入履行程序，就能够开端拍卖了。法院会将拍卖信息发布在京东、阿里等网拍渠道上，由买受人开端竞买。债款人的房子，就这样成了“法拍房”。
“限墅令”来了，拍卖的别墅挺抢手
记者从青岛市中级人民法院履行局了解到，2020年，青岛两级法院拍卖过1500多套房产，其间1090多套是住所；本年现已拍卖了1100多套房产，其间840多套住所。“房产作为不动产，评价的产业价值较高，一旦被拍卖，能抵扣适当一部分债款。”一名律师奉告记者。
青岛的“法拍房”里，什么样的房子最抢手？记者咨询业内人士后了解到，“法拍房”和二手房、新房商场相同，是否抢手，取决于房子自身的地段、房龄、周边医疗教育日子配套等要素。这也意味着，坐落市区老练地段的，特别是周边有学区的住所比较抢手。
值得留意的是，“法拍房”中，别墅的销量也挺好。法官和业内人士剖析后奉告记者，究其原因，一是遭到“限墅令”的影响，独栋、联排、叠拼之类的住所会越来越少，许多人会抓紧时刻买；除此之外，有资金购买别墅的买受人，能接受得起法拍竞买溢价。青岛中院履行局本年拍卖过一幢坐落东海东路的独栋别墅，起拍价为3800多万元，通过300屡次溢价，终究成交价为4700多万元。
别光看着起拍价低，想“捡漏”得看运气
现如今，市民假如想购买“法拍房”，点开手机“淘宝”“京东”等软件，在相关页面检查拍卖公告，交纳必定保证金后，到了时刻就能够参加拍卖。履行局法官奉告记者，法院在拍卖房子前，会依法进行评价，在评价价格的基础上下降必定的起伏，开端起拍。
依据最高人民法院关于司法网络拍卖的规则，榜首次拍卖的起拍价不得低于评价价或许市价的70%，若流拍再次拍卖的起拍价降价起伏不得超越前次起拍价的20%。下降的起伏本来是为了便利竞买，但不少人瞅准“法拍房”起拍价低于评价商场价，打起了“捡漏”的主见。9月上旬，青岛西海岸新区庐山路一栋133平方米的住所起拍价为134.7万，通过120屡次溢价，终究以199.7万成交。这个价格，比评价价低了40多万。
尽管有人成功“捡漏”，但记者采访了律师和购买过“法拍房”的人士后得知，“捡漏”成功一要看运气，二要看经历和资金的预备——你想捡漏，他人也想捡漏。上一年9月，青岛一对夫妻先后参加了青岛西海岸新区三套“法拍房”的竞买，却都没有成功。其间，第三套“法拍房”的起拍价94万，终究成交价超越了137万，溢价率超越40%，高于不少人能接受的规模。本年春天，市民陈先生通过法拍购买了一套坐落珠海路邻近的住所：起拍价283万，通过了90多轮竞买，溢价率挨近50%——终究成交的价格，超越了420万。
“法拍房”购买者：这份尽调陈述帮了大忙
9月11日，市民陈先生向记者叙述了他在淘宝的阿里拍卖渠道上购买“法拍房”进程。陈先生在市南区一家企业上班，榜首套房子买在青岛西海岸新区，上下班的通勤时刻要两到三个小时。“榜首套房尽管在我名下，可是给家里的白叟住着。”陈先生称，一向以来，他和太太都想买一套性价比高、离单位不远的住所。
“我听朋友说过‘法拍房’，一向在拍卖渠道上重视着这事。”陈先生称，他知道“法拍房”的起拍价会低于商场价，也抱着“试一试”的心态，想找个时机“捡漏”。
本年4月，陈先生发现淘宝上有一套坐落珠海路邻近、面积为130多平方米的“法拍房”，起拍价为283万，陈先生一下动了心。陈先生之前听说过“法拍房”有人实践寓居的、需求自行清迁的状况，他依据“法拍房”材料下留有的联络方法，咨询了法官。“法官奉告我，这套房子能够正常过户，里边也没有住人。”陈先生称，法官的话让自己吃下了定心丸，交上了拍卖保证金。
一家和阿里有协作的辅拍公司很快给陈先生出具了一分关于“法拍房”的尽调陈述：这份尽调陈述里，回答了是否已腾房、水电物业费欠缴额度、需求交纳的税费等陈先生关怀的问题，并清晰显现房子已是空置状况。
5月中旬，包含陈先生在内的六人参加竞买。通过90多轮的竞买，这套房子终究被陈先生以420多万的价格买下。“说实话，我觉得贵了点，但房子到手的时分，我仍是觉得值得。”陈先生称，办案法官和阿里拍卖渠道、辅拍公司的服务态度都非常好，两个月后，陈先生拿到了房本，搬进了新家。
“法拍房”购买留意啥
能够借款吗？原房主不迁户怎么办？看这儿
购买“法拍房”，和从原房主手中购买二手房、从开发商手中购买新房相同，都是通过合法手续购得房子。关于绝大多数购房者来说，消耗数百万元买房是人生中的一次严重选择。买房不管是为了出资、改进寓居条件、子女入学抑或离爸爸妈妈近，人们大都会有林林总总的忧虑，尤其是对“法拍房”，心中的疑问更多。记者咨询了法院履行局、公安、教育、不动发生意安排等部分，请相关人士给出答案。
尽调陈述里有啥？业内人士：你关怀的都有
据购买“法拍房”的陈先生介绍，“专业的人干专业的事”这句话，是他在法拍房竞买进程中深深体会到的。“买‘法拍房’，有一个正确的辅拍公司很重要。”和拍卖渠道有协作的青岛融象辅拍有限公司负责人崔寅涛奉告记者，一家正规的辅拍公司会为客户供给自始至终的一条龙服务。“咱们在服务客户的进程中会提出，要对房子有正确的预算，帮客户核算一下扣除的税费，反推出客户能接受的价格。”崔寅涛称，随后，他们会供给一份具体的房子的尽调陈述，在报名环节、竞拍进程中供给专业的服务。一旦客户竞买成功，他们会帮助完结过户手续，继续和法院坚持交流，终究完结房子交给。假如客户有需求，他们还会帮助去银行请求借款。
常言道“生意不破租借”，许多“法拍房”即便被竞买者买下，仍是处于被租借或许其他占有状况，有时会引发新的对立。“购买‘法拍房’，中心问题在于实践入住的环节。”崔寅涛表明，从这儿不难看出，在竞买之前，一份关于“法拍房”的尽调陈述有多么重要。一份尽调陈述中，会有房产的评价商场价和起拍价比照、房产的方位、南北朝向、学区、原房主和租借人员布景、是否凶宅、是否被水泡过、是否起过火等布景材料。让竞买者在竞拍时面临竞争对手的一波波价格攻势能显得挥洒自如，完成利益最大化。
记者了解到，竞买者在部分渠道、网站等竞买“法拍房”，需求自己去查询，或许托付辅拍公司查询。但通过阿里、京东的大渠道竞买“法拍房”，能够直接得到一份尽调陈述。“咱们渠道和几家辅拍公司有协作，让他们出具翔实的尽调陈述，保证竞买者能了解更多的状况。”阿里拍卖作业人员奉告记者，阿里拍卖还会查核这些辅拍公司，保证他们为竞买者供给优质服务。
买“法拍房”，这三点必定要留意
陈先生概括了几点购买“法拍房”的经历，期望给咱们提个醒：首要，必定要看清楚拍卖公告下的内容，可拨打公告中留下的电话咨询概况。假如想赶快住进去，必定要问清楚房子现在的状况，是否处于租借，或许因其他原因没有腾退。
其次，购买“法拍房”，触及评价、裁决、履行、改变过户等多个部分的多个手续，购买者在作业日往往要上班，没时刻去处理。这个时分，“专业的人干专业的事”就显得尤为重要了，有辅拍事务的公司能够帮助处理。据陈先生介绍，这些手续，都不是他自己去跑的：相关作业人员被托付授权后，忙前忙后，终究拿着司法裁决文书去房地发生意中心，办出了陈先生的不动产权证。
第三，“法拍房”之所以被人重视，必定是因为它有必定的稀缺性。为了进步涉案产业的处置功率，法院联合银行还推出了“法拍贷”事务，让更多契合借款条件的人只需交得起首付，就能购买。在这种状况下，更多人抱着“捡漏”的心态去购买“法拍房”，但好房子谁都想要，你想捡漏，他人也想捡漏。通过竞买，成交价经常会高于评价价。既然是参加拍卖，这个心理预备，必定要有。
依照限购方针，外地人能买“法拍房”吗？
记者咨询了房产中介安排和房产开发从业人员后得知，青岛这次的限购方针，是以2018年4月青岛市国土资源和房子办理局发布的《关于继续促进我市房地产商场平稳有序运转的奉告》为准。其间榜首条清晰规则，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包含高新区）规模内，对已具有一套住所的本市户籍居民家庭、能够供给从购房请求之日起前两年内涵青岛市接连交纳12个月及以上个人所得税交税证明或社会稳妥交纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住所；对在上述区域内已具有两套及以上住所的本市户籍居民家庭、具有一套及以上住所的非本市户籍居民家庭、无法供给上述交税证明或社会稳妥交纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
9月11日，记者咨询青岛市不动产挂号中心后了解到，“法拍房”不受这一限购方针束缚，外地人即便不契合上述关于交税或许交纳社保条件，也能够购买上述六区内的“法拍房”；在上述六区规模内有两套或两套以上住所的本市居民，也能够购买“法拍房”。但要留意，坐落这六区内的“法拍房”相同要遭到五年后方可上市生意的约束。
购买后房里要是住着人，怎么办？
一般分为两种状况。榜首种，有人在合法使用着这一套房子，例如租借。假如缔结租借合一起，“法拍房”没有处于查封、冻住状况，“法拍房”的原主人和租户签定的租借合同是合法有用的。“打个比如，租客和房东签了五年租房合同，房东其时经济状况尚佳；租客租到第三年，房东欠债了，房子被拍卖，租客能够依照合同再租两年，但要把租借费用交给买下房子的人，这叫‘生意不破租借’。”律师奉告记者，房子拍卖的网页上一般会有房子是否现已腾空的介绍，并留有办案法官的电话。假如想买“法拍房”，为防止这种状况，必定要问清楚。
第二种状况，有人成心占有房子赖着不走。这种状况下，能够要求对方腾房，假如对方不依，能够依法请求强制履行。可是，强制履行并非今日请求次日就能履行。最稳妥的方法，仍是提早问清楚。
房子成交后原房主不迁走户口，怎么办？
依据青岛市相关规则，假如原房主不迁走户口，购买了“法拍房”的当事人仍然能够拿着挂号自己姓名的不动产权证，到房子所在地的派出所处理相关事务。一般状况下，社区民警将设法联络原房主并奉告，让他（她）在规则时刻内把户口迁出。假如原房主一向没有迁出，派出所会将原房主的户口迁到辖区内集体户上。
法拍的学区房，学位会不会被原房主用了？
近年来，北京有的区开端实行“六年一学位”方针——甲为了孩子买了乙出售的学区房，但六年内，乙的孩子对口入学，就占有了这个房产地址所对应的学位，甲的孩子就无法上了。不少青岛的“法拍房”竞买者考虑过学区的要素，他们忧虑，“法拍房”假如是学区房，但在六年内房主的孩子现已就近上学了，自己孩子随迁入户后会不会无法上邻近的小学？记者咨询了青岛主城区的部分区市教体局和小学后得知，青岛暂时还没有相似“六年一学位”的方针。只需满意有片区不动产权证、户籍地、寓居地和不动产权证上地址一起等相关方针要求，孩子是能够上学区房片区小学的。
买“法拍房”住所，能去银行借款吗？
买“法拍房”，是能够借款的。之前，青岛“法拍房”只能通过全款付款方法购买。2020年1月开端，青岛中院联合多部分立异推出“法拍贷”事务，只需契合条件，买受人均可通过向商业银行请求个人住所借款参加法院不动产（包含住所和商用房）司法拍卖。
“法拍贷”事务极大缓解买受人的资金压力，削减因房子总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金限制引起的流拍问题，大大进步了涉诉房产的司法处置功率。但法院提示，尽管“法拍房”不会受限购方针限制，但“法拍贷”也要契合银行关于“限贷”有关限制。例如“法拍贷”住所，有些银行的借款份额为首套70%，二套房60%，假如“法拍房”是第三套房，且房主名下已有的两套房产尚有借款，将无法处理借款。
“法拍房”腾退背面故事
房子价值从33万到4700多万都有 法院干警为腾退一向在尽力
为了进步司法处置功率，近年来，青岛全市两级法院不断采纳各种方法。9月10日，青岛市中级人民法院举行全市法院“蓝色风暴”“秋风”履行举动推动会，要求全市法院加速涉房地产案子过户和司法拍卖房子腾退专项整理，在11月30日前完成青岛涉不动产过户办证难、腾退难案子全面清零。青岛什么样的“法拍房”成交得多？法院履行干警在房子腾退中又付出过哪些尽力？
33万到4700多万“法拍房”都有
在之前的查询中咱们不难发现，“法拍房”中住所占比最高，也是竞买者比较关怀的。什么样的法拍住所成交率高？记者咨询了青岛市南区法院和市北区法院后了解到，从价格方面看，300万以下的住所卖得挺火：市北法院做过计算，53万元到270万元的法拍住所，占悉数成交住所的76%；依据市南法院计算，300万以内的占悉数成交比为82%（100万以内30%、100万-200万为29%，200万-300万为23%）。从方位上看，成交率较高的住所为接近校园及商圈的房产，多层的受欢迎程度要超越高层。
记者翻阅材料后发现，2020年，青岛两级法院拍卖过1500多套房产，其间1090多套是住所；本年现已拍卖了1100多套房产，其间840多套住所。这些拍卖的房产成交价格从数十万元到数千万元不等：市北法院上一年拍卖了一套33万元的住所；青岛中院履行局本年拍卖过一幢坐落东海东路的独栋别墅，起拍价为3800多万元，通过300屡次溢价，终究成交价为4700多万元。
被履行人要挟、暴力阻遏，都欠好使！
住所，是绝大多数人最大的一笔产业。眼看着住所成了“法拍房”，有些被履行人采纳了“一拖二闹”的方法，乃至有人要挟要“弄死法官”。
上一年年末，青岛市南法院履行局依法对被履行人曾某某名下房产进行拍卖。涉案房产面积虽小，可是学区房，商场价格较高，且易于拍卖。拍卖公告一经粘贴，当即引起了被履行人的强烈反抗，屡次打电话给履行法官要求当即中止履行，并以死相逼，扬言若敢拍卖该房产就弄死履行法官。履行法官孙兴文顶住压力，奉告对方要挟恫吓法官是没有用的，若想房产不被拍卖，就应当及时归还欠款。孙兴文一方面按程序推动拍卖，另一方面屡次安排当事人进行洽谈，眼看此处房产经评价后即将上拍，被履行人才终究服软，主动到法院将案款一次性悉数付清。
本年年初，青岛浮山后一处房产被法院拍卖，成交价为970多万元。青岛市北法院在帮忙银川兴庆法院履行进程中发现，案外人杨某将大门换锁，还雇佣了两名残疾人住在屋里，法院干警出示作业证件和文书后，仍然拒绝履行。4月下旬，市北法院履行干警依法强制开门，清退阻碍履行人员：考虑到两名残疾人年纪较大，干警还联络了医护人员参与。强制腾迁，履行干警考究战略
法院强制履行保证的是判定和裁决的公信力，保护的是当事人的合法权益，也有力地保护了法令的严肃性。但强制履行要面临各式各样的当事人和各类状况，履行干警要考究战略与履行艺术。8月上旬，青岛市中级人民法院履行局出动30多人，对香港中路一幢建筑物内同层六套居室强制腾迁——这六套居室，通过拍卖现已被人买下。“这六套居室，现已被原房主改成了休假酒店，里边住着人，其间不少是外地游客，还有外地来度蜜月的新婚夫妻。”履行法官奉告记者，一头是买受人等着交房，一头是青岛的游客，两边都有不少人是从外地赶到青岛的。假如轻率要求对方腾房，很或许让他们对青岛发生欠好的形象。
履行法官开端查询后发现，这些游客都是通过手机渠道订的房间。法官奉告游客，能够通过渠道索要补偿；强制履行，保证的是国家法令的正确施行，并不是针对游客。通过劝说，游客们纷纷表明了解并脱离。当天上午，履行干警顺利完结腾迁，将房子交给买受人。
拒执不腾房？停水停电，还或许被拘留
记者从青岛市中级人民法院了解到，现在，青岛两级法院正在打开“秋风”履行举动，从8月1日开端至11月30日完毕。青岛两级法院用四个月的时刻对涉房地产案子过户、司法拍卖房子腾退打开专项整理，进一步完善涉不动产案子履行作业长效机制，进步不动产过户办证和司法拍卖房子腾退作业规范化水平。在“秋风”履行举动排查了解阶段，青岛两级法院运用履行案子流程办理体系梳理了涉不动产过户办证难、腾退难履行案子底数，构成台账。全市法院将加大履行力度，对照案子台账，拟定时刻表、路线图，集中力量、用足方法，逐案进行整理。两级法院将加强与自然资源规划、公安、水务、电力、公证处和法院内部各部分的交流调研，征求意见主张，争夺作业支撑，一起确认涉不动产案子最优履行计划。充分利用联席会议、协同履行、停水停电、失期限消、拘留拒执等履行方法，做到涉不动产过户办证难、腾退难履行案子清零。
观海新闻/青岛晚报 首席记者 刘卓毅
责任编辑：魏笑
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